Кейс: Исследования и разработка концепции застройки земельного участка 240 Га в Самаре для ГК "Древо"

Девелопер: ГК "Древо", Самара.
Объект исследования и разработки: земельный участок 240 Га, расположенный в южной части города, около строящегося жилого района "Южный город".
Сегмент: Коммерческая недвижимость.
Задача: Best Use участка, маркетинговые исследования (включая социологические опросы и фокус-группы), разработка Концепции коммерческой недвижимости мультиформатной территории, включающей тематический развлекательный парк, новый городской зоопарк, Космос-парк, океанариум, коммерческую инфраструктуру (отели, общепит, спорт и т.п.).

Работа велась Алексеем Коноплевым, CEO Делайновое.рф / Neomaker.ru, в составе компании GMK.

Южный город – самый масштабный проект комплексного развития территории в Поволжье, который дал новый импульс градостроительного развития региона и подтолкнул к освоению «южного» направления Самары.

В ходе реализации работ был изучен мировой и российский опыт организации тематических парков, изучено более 85 аналогичных объектов. Также была привлечена внешняя социологическая компания для проведения массовых опросов населения и отдельных фокус-групп по предлагаемой концепции будущей территории. Отдельно проводились интервью с экспертами рынка, руководителями российских развлекательных парков.
Итоговый отчет составил более 800 страниц:

Главный результат - уменьшение девелоперских амбиций.

Уменьшили емкость рынка и будущую посещаемость.
Изучив все возможные бизнес-модели, мы пришли к выводу, что максимальная емкость российского рынка составляет 3 мультипарка и порядка 6 региональных развлекательных парков.
Изначально инициаторы проекта хотели, чтобы новый парк в Самаре посещало около 6 млн чел в год. Мы сократили амбиции до 3 млн чел./год, а реальные показатели составили бы максимум 1-1,5 млн.чел.

Формат открытых парков - нереализуем в РФ.
В России возможно строить только крытые развлекательные парки. Бизнес-модель Диснейленда (именно его хотели тоже позвать в проект) в России не применима. Парк работал бы в наших климатических условиях только полгода. Международные операторы пока не придумали, как адаптировать их бизнес-модель к российским условиям, прежде всего - климатическим.

Нужно учитывать менталитет и особенности потребительского поведения россиян.
Формат тематических парков зародился в США. Американцы имеют короткие летние отпуска и именно поэтому 1/3 из них предпочитает проводить их в 2-3-х-дневных выездах в парк.

Основные доходы приносят не аттракционы.
50-70% площадей может составлять так называемая вспомогательная, приносящая доход, коммерческая недвижимость (отели, сервисы, общепит, торговые центры и т.п.)

Были выделены основы будущей Концепции тематического парка в Самаре:
• Мультипарк (multy-gate). Кэмпы и Хабы
• «Крытые» тематические форматы
• Сбалансированная система объектов доходной коммерческой недвижимости
• Несколько ведущих тем
• Наличие Истории
• Виртуальное погружение и взаимодействие в «старых» и новых мирах.
• Принципы зонирования
• Мини-отпуск
• Ценности

По итогам обзора множества проектов в разных регионах мира, ознакомления с многочисленными аналитическим отчетами уважаемых международных компаний, мы сделали вывод о том, что наиболее перспективный формат рекреационных зон развлечений и отдыха – это Мультипарки:
•Формат – Мультипарк, состоящий из нескольких парков разных тематик.
•Формат - Resort, курорт – Развитая инфраструктура проживания и пребывания в течение нескольких дней (концепция «мини-отпуска»). Пакет услуг может включать в себя проживание, питание и т.п. Обязателен годовой абонемент, единый абонемент на все парки. Обязательны партнерские соглашения с ведущими туроператорами.
•Мультипарк – это концепция «нескольких ворот», Multy-Gate, нескольких тематических зон/кластеров.
•70-80% площадей - это крытые павильоны, здания, укрытия и т.п. – для учета российского климата и исключения сезонности.
•Мультипарк – это несколько ведущих тем развлечений и отдыха.
•Мультипарк – это собственный транспорт, магазины, и даже – салоны красоты.
•Мультипарк – это единая управляющая компания, пул аутсорсинговых компаний, разные форматы коммерческой недвижимости, приносящей доход.

Одной из главных причин, которая создавала барьер для выхода на российский рынок крупных международных компаний в сфере развлечений (помимо необходимости адаптации уже отработанных бизнес-моделей к крытым паркам в условиях российского климата), являлась концепция создания тематических парков с единым брендом. Сейчас это не совсем обязательно!

Одним из важнейших вопросов функционирования тематического парка, решение которого закладывается на стадии проектирования, является циркуляция потоков посетителей:
•Интересен американский опыт управления людскими потоками. Например, проектировщики тематического парка «Айлендс оф Адвенче» (Islands of Adventure — Острова приключений) в штате Флорида руководствовались двумя правилами, чтобы рассредоточить людей по парковой территории. В соответствии с первым из них лучшие аттракционы (как правило, занимающие большую площадь) были размещены в конце парка. Посетитель должен обойти весь парк, прежде чем он достигал цели — одного из островов с «Парком Юрского периода». Второе правило основано на глубоких знаниях в области психологии. Природа человека такова, что он движется в правую сторону. Инстинкт же противоречия, присущий подросткам, заставляет их идти против течения. Чтобы разные потоки не мешали друг другу, слева от входа в парк «Айлендс оф Адвенче» специально для подростков был создан «Остров супергероя» с аттракционами, позволяющими испытать острые ощущения, а в правой части парка установлены аттракционы для семейного отдыха.
•Другой принцип управления людскими потоками был заложен при проектировании тематического парка «Фиеста» в штате Техас. Его посетители вначале направляются на аттракционы, где получают заряд энергии.

В итоге:
Была разработана детальная концепция коммерческой инфраструктуры и будущего мультипарка, разработаны перечень и форматы будущих объектов, проведены расчеты эффективности проекта в целом (по понятным причинам здесь мы не можем этого показать), разработаны варианты нейминга будущей территории.

Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):​

• Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
• Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой недвижимости КОТ/жилых районов/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
• Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
• Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.

Звоните: +79221100101

Пишите: 79221100101@ya.ru

Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой недвижимости в разных регионах России.

Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.