Разработка архитектурных концепций и генпланов для девелоперов

Архитектурная концепция, основанная на маркетинговой аналитике - это фундамент прибыльного девелоперского проекта. NeoMaker разрабатывает генпланы, архитектурные концепции и технические задания на проектирование, в которых каждое решение обосновано рыночными данными, а не только творческим видением архитектора.

Мы работаем на стыке маркетингового консалтинга и архитектурного проектирования. Это значит, что посадка зданий, этажность, квартирография, благоустройство и фасадные решения формируются не «от эстетики», а от реального спроса и финансовой модели проекта.

Мы учитываем все градостроительные регламенты и ограничения, чтобы предложить вам варианты, которые законны и экономически эффективны. В результате вы получаете объективную картину по разрешенным сценариям учитывая возможности территории и рекомендации, как реализовать проект без рисков и с максимальной выгодой.

За 26 лет практики мы участвовали в создании более 226 проектов в сфере жилой, коммерческой, туристической и промышленной недвижимости. Среди наших заказчиков - федеральные и региональные девелоперы, инвесторы, владельцы земельных активов. Ряд проектов выполнялся в партнёрстве с крупнейшими консалтинговыми компаниями отрасли - GMK и DeVision.

Кому нужна архитектурная концепция до начала проектирования?

Архитектурная концепция - это предпроектный документ, определяющий облик, функциональное наполнение и экономическую модель будущего объекта. Она нужна до того, как архитектурное бюро приступит к эскизному проектированию.

Разработка архитектурной концепции необходима, если:

• Вы приобрели земельный участок и хотите понять, что строить - жилой комплекс, апарт-отель, коттеджный посёлок, многофункциональный комплекс или иной формат.
• Вам нужно техническое задание для архитектурного бюро, основанное на маркетинговых данных, а не на предположениях.
• Вы хотите сравнить несколько вариантов застройки участка и выбрать наиболее доходный сценарий.
• Вам требуется обоснование проекта для инвесторов, банков или партнёров.
• Вы планируете комплексное освоение территории (КОТ) или комплексное развитие территории (КРТ) и нуждаетесь в мастер-плане с функциональным зонированием.

Что включает наша услуга: от анализа участка до генплана

Мы предлагаем полный цикл предпроектных работ - от градостроительного анализа территории до формирования архитектурной концепции с генеральным планом и технико-экономическими показателями.

Этап 1. Анализ участка и градостроительных условий

• Исследование транспортной доступности, инфраструктурного окружения, перспектив развития территории на основе генерального плана города, проектов планировки территорий, программ КРТ.
• Анализ градостроительных ограничений: высотность, плотность застройки, разрешённое использование земельного участка, охранные зоны, сервитуты, красные линии.
• Определение ландшафтных особенностей, точек притяжения, визуальных доминант и видовых характеристик.
• SWOT-анализ участка с выделением конкурентных преимуществ и ограничений для застройки.

Этап 2. Маркетинговое исследование и Best Use анализ

• Анализ конкурентного предложения в зоне локации: продукт конкурентов, квартирография, ценовая политика, темпы продаж, остатки.
• Исследование реального спроса: демографические характеристики целевой аудитории, покупательское поведение, ценовые предпочтения и платёжеспособность.
• Расчёт ёмкости рынка и прогноз продаж с учётом сезонности и рыночных трендов.
• Определение наилучшего использования участка (Best Use): оптимальный функциональный состав, соотношение жилой и коммерческой составляющих, этажность, общая и полезная площади.
• Сравнительный анализ сценариев освоения участка с финансовым обоснованием каждого варианта.

Этап 3. Функциональное зонирование и мастер-план территории

• Разработка мастер-плана (генерального плана) территории с определением функциональных зон: жилая застройка, коммерческая инфраструктура, социальные объекты, рекреационные зоны, паркинги, транспортно-пешеходная сеть.
• Определение оптимальной посадки зданий на участке с учётом инсоляции, роз ветров, видовых характеристик и нормативных требований.
• Формирование транспортной схемы: въезды/выезды, внутриквартальные проезды, пешеходные маршруты, гостевые парковки.
• Зонирование приватных и общественных пространств, маршруты движения резидентов и посетителей.
• Концепция благоустройства: ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, освещение, зелёные зоны, детские и спортивные площадки.

Этап 4. Архитектурная концепция проекта

• Вариантные проработки застройки участка (массинг): 2–3 варианта с различными типологиями зданий и сценариями освоения территории.
• Сравнительный анализ вариантов: ТЭП (технико-экономические показатели) для каждого варианта, обоснование рекомендуемого сценария.
• Детальная проработка генплана рекомендуемого варианта: планы этажей, фасадные решения, высотные акценты.
• Разработка принципиальных фасадных решений в соответствии с позиционированием проекта.
• Концепция мест общего пользования (МОП), входных групп, лобби.
• Рекомендации по квартирографии и планировочным решениям на основе маркетинговых данных.
• Формирование альбома архитектурной концепции — комплексного документа для передачи проектному институту.

Этап 5. Техническое задание на проектирование

• Формирование детализированного ТЗ для архитектурного бюро или проектного института, включающего все маркетинговые, продуктовые и архитектурные требования.
• ТЗ содержит: квартирографию с распределением по секциям и этажам, требования к планировкам, фасадным решениям, благоустройству, коммерческим помещениям, паркингам, МОПам.
• Координация и сопровождение проектирования: авторский надзор за соответствием проектных решений утверждённой концепции.

Для каких объектов мы разрабатываем архитектурные концепции и генпланы

• Жилые комплексы (от точечной застройки до комплексного освоения территории) — все классы: от стандарта до премиум.
• Коттеджные посёлки и малоэтажные жилые комплексы.
• Апарт-комплексы и апарт-отели.
• Многофункциональные комплексы (МФК): жильё + коммерция + офисы.
• Загородные отели, базы отдыха, рекреационные комплексы.
• Торговые центры и торгово-развлекательные комплексы.
• Бизнес-центры и офисные комплексы.
• Индустриальные парки и объекты Light Industrial.
• Территории комплексного развития (КРТ), мастер-планы крупных территорий.

Чем NeoMaker отличается от классического архитектурного бюро

Наша роль - дополнить компетенции архитектора, чтобы превратить творческий проект в надежный инвестиционный актив. Мы проводим глубокий предпроектный анализ, который гарантирует, что будущее здание будет соответствовать и нормам, и рынку, и ожиданиям заказчика. Мы минимизируем риски потери прибыли: выявляем ограничения территории и маркетинговые «ловушки» до того, как они повлияют на бюджет. В итоге архитектор получает точные вводные для проектирования, а девелопер - гарантию реализуемости и коммерческого успеха объекта.

Чем NeoMaker отличается от крупных консалтинговых компаний

В отличие от конвейерного подхода крупных агентств, NeoMaker обеспечивает персональное погружение основателя и ведущего эксперта в каждый проект. Нет промежуточных менеджеров, нет шаблонных решений.
Каждый проект ведётся экспертом-практиком с 26-летним опытом в девелопменте, маркетинге и коммерческой недвижимости. Алексей Коноплев и Иван Сорокин лично участвуют в анализе, формировании концепции и защите решений перед заказчиком.
Мы работаем не «на потоке», а «в партнёрстве» - как внешний директор по продукту вашего проекта.

Результаты работы: что получает заказчик

• По итогам работ вы получаете комплект документов, готовых к передаче архитектурному бюро и проектному институту:
• Аналитический отчёт: маркетинговое исследование рынка, конкурентный анализ, расчёт ёмкости, Best Use анализ.
• Концепция проекта: позиционирование, продуктовая стратегия, квартирография, уникальные особенности.
• Генеральный план: функциональное зонирование, посадка зданий, транспортно-пешеходная схема, благоустройство.
• Альбом архитектурной концепции: массинг, фасады, планы, визуализации, ТЭП.
• Техническое задание для архитектурного бюро / проектного института.
• Финансовая модель проекта с расчётом доходности инвестиций.
• Рекомендации по маркетинговой стратегии, ценообразованию, стратегии вывода на рынок.

Сроки и стоимость разработки архитектурной концепции

Сроки зависят от масштаба проекта:
Точечная застройка (1 дом): 1 месяц.
Жилой комплекс из нескольких корпусов: до 2–3 месяцев.
Комплексное освоение территории / мастер-план: до 3-4 месяцев.

Стоимость определяется индивидуально после первичной консультации и зависит от площади участка, объёма застройки, требуемой глубины проработки. Оставьте заявку для расчёта стоимости вашего проекта.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Зачем нужна архитектурная концепция, если я могу сразу обратиться в проектный институт?
Ответ: Проектный институт выполнит проектную документацию по вашему техническому заданию. Если ТЗ составлено без маркетингового анализа, вы рискуете получить проект, не соответствующий реальному спросу. Архитектурная концепция от NeoMaker - это стратегия проекта, основанная на данных рынка. Она формирует ТЗ, в котором каждое решение обосновано экономически.

Вопрос: Вы делаете проектную документацию для экспертизы?
Ответ: Нет. Мы разрабатываем предпроектную документацию: маркетинговое обоснование, архитектурную концепцию, генплан и ТЗ. Для стадии «П» (проектная документация) и «Р» (рабочая документация) мы рекомендуем партнёрские проектные институты и при необходимости осуществляем авторский надзор за соответствием проектных решений утверждённой концепции.

Вопрос: Чем ваш генплан отличается от генплана из проектного института?
Ответ: Наш генплан - это маркетинговый генплан: он определяет «что строить и зачем», а не «как строить». Функциональное зонирование, посадка зданий, этажность, типологии - всё обосновано расчётами ёмкости, анализом конкурентов, финансовой моделью. Проектный институт затем превращает маркетинговый генплан в техническую документацию.

Вопрос: Работаете ли вы с участками в регионах?
Ответ: Да. География наших проектов - вся Россия и страны СНГ. Головной офис находится в Екатеринбурге, также работаем с объектами в Москве и других городах. Большая часть работы ведётся удалённо с выездами на площадку при необходимости.

Вопрос: Можно ли заказать только часть услуг - например, только Best Use или только квартирографию?
Ответ: Да. Мы предлагаем как комплексную разработку «под ключ», так и отдельные блоки: Best Use анализ участка, маркетинговое исследование, разработка квартирографии, концепция коммерческой инфраструктуры, техническое задание на проектирование.

Наш опыт
226+ выполненных проектов по маркетинговому консалтингу и разработке концепций в сфере недвижимости.
26 лет практики в девелопменте, маркетинге, коммерческой и жилой недвижимости.
Проекты реализованы для федеральных и региональных девелоперов, частных инвесторов, государственных заказчиков.
Ряд проектов выполнялся в партнёрстве с GMK и DeVision, что обеспечивает комплементарность экспертизы и знание отраслевых стандартов.
Типы реализованных проектов: жилые комплексы всех классов, коттеджные посёлки, апарт-комплексы, торговые и бизнес-центры, МФК, загородные отели, индустриальные парки, территории КОТ/КРТ.

Обсудим ваш проект?

Свяжитесь с нами - мы проведём первичный анализ вашего участка и предложим оптимальный формат работы.
Сайт: www.neomaker.ru
Телефон / WhatsApp/TG: +7 (922) 110-01-01
Email: 79221100101@yandex.ru
Локации: Екатеринбург, Москва, Сочи. Работаем по всей России.